مدرسه سرمايه گذاري و مشارکت داود ندیم
بنام آنکه جان را فکرت آموخت.
تحلیل اقتصادی کاربردی برای شهرداریهای کشور
تحلیل حاضر چکیده ی آخرین نظریات صاحب نظران اقتصادی کشورمان در خصوص وضعیت اقتصادی کشورمان در بازه ی زمانی سال ۹۳ تا ۹۶ میباشد که با استفاده از دو روش علمی ” تکنیکال ” و ” فاندامنتال” تهیه و محاسبه شده است وسپس به زبان ساده و قابل استفاده در عموم شهرداریهای کشور برگردان شده است تا بر اساس آن ،شوراهای اسلامی شهرها ، شهرداران و تصمیم گیران و سیاست گذاران امور شهرداری ها بتوانند با آگاهی از وضعیت موجود و پیش بینی های آتی ، سکانداری مناسبی برای شهرهای خود انجام دهند.
الف) سیاست های اقتصادی
– بعد از شروع بکار دولت یازدهم ، سیاست اقتصادی دولت بر این استوار شد که تورم را کنترل نماید و به حداقل ممکن برساند گرچه در چهل سال گذشته ، دولتمردان و مردم ایران آرزوی تورم تک رقمی را دارند و هیچگاه به آن نایل نشده اند ولی عزم دولت یازدهم برای این کار جدی میباشد و طبق برنامه روی میز آقای روحانی، برنامه ریزی اینگونه است که در پایان سال ۱۳۹۵ نرخ تورم تک رقمی گردد . عملکرد نیمه دوم سال ۹۲ هم نشان از موفقیت ایشان در برنامه کاری خود دارد بطوریکه تورم ۴۷ درصدی اوایل سال۹۲ به ۱۷% در اواخر سال ۹۲ رسید.
کنترل تورم از طرق مختلف انجام گرفت از جمله ، کاهش حجم نقدینگی در جامعه، جلوگیری از چاپ بدون پشتوانه اسکناس و سایر اقدامات مالی و پولی دیگر…
ولی همین اقدامات از ابتدای سال ۹۳ رکود بزرگی را در تمام بخشهای اقتصادی بوجود آورده و پیش بینی این است که این رکورد بزرگ در دو سال آینده به ” ابر رکود ” نیز تبدیل شود و تا پایان سال ۹۶ ادامه یابد.
یکی از بخشهایی که تاثیر زیادی در این رکود تاکنون دیده و نیز خواهد دید بخش ساخت و ساز ( مسکونی و خصوصا تجاری ) میباشد که این موضوع ارتباط مستقیم به شهرداریهای کشور دارد.
– در اوایل سال ۹۳ نرخ بهره بانکی بصورت دستوری تقلیل یافت و مفهوم آن این است که برای سپرده گذاران بانک ، توجیه اقتصادی برای نگه داشتن پول در بانک از بین رفت لهذا اشخاص حقیقی و حقوقی بدنبال محلی برای سپرده گذاری یا سرمایه گذاری خواهند بود.رکود موجود در بخش ساخت و ساز موجب خواهد شد که پولها به سه سوی متفاوت حرکت کنند.
۱- بورس
۲- ارز و طلا
۳- آیتم های جدید الحدوث
با عنایت باینکه سرمایه گذاری در بورس حالت تخصصی دارد فلذا عموم مردم گرایش کمتری به آن خواهند داشت و عمدتا سراغ ارز و سکه خواهند رفت مگر اینکه آلترناتیو مناسبی ( مثلا توسط شهرداریها) به عموم پیشنهاد شود.
ب) بررسی وضعیت ساخت و ساز در کشور وتاثیر آن در شهرداریها:
به لحاظ اینکه عمده ترین ارتباط موضوعی شهرداری با بخش ساخت و ساز ( مسکن و تجاری ) میباشد فلذا این قسمت را بصورت ویژه مورد بررسی قرار می دهیم.
۱- کنترل تورم و کاهش نرخ آن باعث خواهد شد بورس بازی مسکن و تجاری متوقف شده و قیمت آنها تثبیت شود و معاملات آن محدود شود و واحدهای مسکونی و تجاری عملکرد خود را بعنوان یک کالای سرمایه ای از دست بدهند.
۲- وجود رکود باعث خواهد شد علاقمندی اشخاص و بنگاهها برای ساخت مجموعه های جدید مسکونی و تجاری کاهش یابدو پروژه های جدید نیز کمتر متولد شوند.
۳- آمار کشوری در خصوص تعداد پروانه های ساختمانی صادره و مقدار زیربناهای آنها که در حال احداث هستند نشانگر این است که بیشتر از نیاز واقعی کشور ، مجوز ساخت صادر شده است. تجاری از حد اشباع گذشته و مسکونی مرز نیاز را رد شده است.
۴- هرم جمعیتی کشور رو به میانسالی و پیری است و تقاضای بالقوه برای مسکن رو به کاهش است .
۵- پیک ازدواج ها در کشور تمام شده وآمار ازدواج نزولی شده است و به تبع آن نیاز به مسکن ( سرپناه) و نیاز به تجاری ( شغل ) رو به کاهش است.
۶- آمار مجوز ها و پروانه های ساختمانی صادره در دو سال اخیر به حدی است که ۷ برابر بودجه عمرانی کل کشور پول لازم است تا فقط مجوزهای صادر شده در تهران احداث شوند و در این اوضاع بی پولی و حجم اندک نقدینگی ، عملا ساخت اکثر آنها متوقف خواهد شد و مفهوم آن این است که دیگر کسی برای پروانه ساختمانی جدید با زیربنا های بزرگ اقدام نخواهد کرد.
۷- چنانچه مجوزهای صادر شده به نحوی از انحا احداث شوند برای فروش آنها رقمی معادل چهار برابر کل پول موجود در کشور نیاز است که باز در این اوضاع بی پولی و رکود و نقدینگی اندک ، عملا اکثریت آنها بازار فروش نخواهند داشت حتی با قیمت تمام شده فلذا کسانی که در این سه سال وارد این بازار شوند عملا زیان خواهند دید.
۸- در پایان سال ۱۳۹۳ بین دو تا سه میلیون واحد اضافی در کشور وجود خواهد داشت که موجب برهم خوردن عرضه و تقاضا به سمت رکود بیشتر خواهد شد.
۹- آمار جواز های صادره در دو سال اخیر در تهران معادل ۲۵% کل واحدهای موجود پایتخت میباشد که دقیقا غیر قابل توجیه بودن آن مشخص است .
۱۰- امکان صادرات محصولات تولیدی در بخش ساختمان ( تجاری و مسکونی) و ایجاد بازارهای جدید وجود ندارد.
۱۱- در سال ۱۳۸۰ در کل کشور به میزان شصت میلیون متر مربع پروانه ساختمانی صادر شده بود در حالیکه در سال ۱۳۹۰ در کل کشور بیش از یکصد و بیست میلیون مترمربع پروانه ساخت صادر شده است.
۱۲- تسهیلات بانکی با نرخ بالا ، ساخت و ساز را توجیه ناپذیر مینماید.
۱۳- اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه ها نیز تاثیر ( با شیب ملایم ) در توجیه ناپذیر شدن فعالیت در بخش ساخت و ساز را دارد.
نتیجه گیری:
با بیان مطالب فوق ،تاثیر اوضاع اقتصادی فعلی و آتی برای شهرداریهای کشور در سالهای ۹۳ و ۹۴ و ۹۵ به شرح زیر پیش بینی می گردد. البته ذکر این نکته ضروری است که هیچگاه نمیتوان برای کل شهرداریها نسخه واحد پیچید بلکه عموما وضعیت زیر را خواهند داشت:
– با عنایت باینکه سیستم سنتی شهرداریها ی کشورمان بر مبنای عوارض محلی میباشد فلذا در این اوضاع اقتصادی توصیفی اولا هیچ شخص حقیقی و حقوقی برای مجوز های کلان ساخت و ساز اقدام نخواهد نمود ( مگر به ندرت و در برخی از معدود شهرها ، آن هم نه بصورت نقدی بلکه بصور غیر نقدی یا مشارکتی دیگر) و متقاضیان مجوز های کوچک هم به شدت کاهش خواهند یافت و نتیجتا ارقام پیش بینی شده در بودجه سنواتی محقق نخواهد شد و سال ۹۴ و ۹۵ سالهای اوج بی پولی شهرداریها خواهد بود.
– شهرداریها با بحران مالی عظیمی مواجه خواهند بود و این موضوع ، ارائه خدمات عمومی را نیز تحت تاثیر قرار خواهد داد و شهرداریها را دچار چالش خواهد نمود.
– توقف تعدادی از پروژه های در حال ساخت شهرداری ، عدم شروع پروژه های جدید ، تعدیل نیرو ، چالش در پرداخت هزینه های جاری خصوصا حقوق و مزایای کارکنان از مواردی است که در سه سال آتی پیش بینی میگردد.
– چندین دهه است که شعار ” درآمد های پایدار ” در شهرداریهای کشور نوشته و خوانده میشود اما تا بحال هیچ کس میوه واقعی آن را نچیده ، شاید هم درختی کاشته نشده است و شهرداریها کماکان ازفروش فضای باز شهر ارتزاق مینمایند و عدم ثبات مدیریت ها موجب تصمیم گیریهای بسیار کوتاه مدت در تمام بخشها خصوصا حوزه مالی و اجرایی میگردد و هیچ مدیری برای درآمد های آتی الوصول هزینه نمیکند چون منابع محدود هستند و هر مدیر میخواهد در زمان خویش به نتیجه برسد…
راهکار:
غرض از این تحلیل ، سیاه نمایی نیست بلکه بیان واقعیات اقتصادی و اوضاع پیرامونی به زبان ” شهرداری چی ها ” میباشد تا به عمق مطلب پی ببرند و در برنامه ریزیها و سیاست گذاریهای خویش عالمانه و متکی بر “هوش استراتژیک” خویش گام بردارند .
جهت عبور از بحران توصیفی ، راهکارهایی در این نوشتار پیشنهاد میگردد امید است با بکار گیری صحیح آنها و سایر راهکارهایی که حسب مقتضیات هر شهر و محل و نیز مقتضیات زمان توسط مدیران بومی هر محل تدبیر و اتخاذ خواهد گردید بتوان کشتی شهرداریها را از این اقیانوس مواج و طوفانی عبور داد.
الف) اقدامات و تمهیدات پیشگیرانه و راهکارهای کوتاه مدت:
– صرفه جویی کامل در تمام بخشها علی الخصوص در خرید کالاها و خدمات ، قراردادهای پیمانکاری و جلوگیری از هزینه های غیر ضرور.
– بودجه ریزی منعطف و اولویت بندی بودجه ( قسمت هزینه ها اعم از جاری و عمرانی ) در سه سطح نسبت به میزان تحقق بودجه و اجرای امورات براساس میزان تحقق انجام یافته.
– حذف پروژه های غیر ضرور از بودجه .
– عدم اخذ وام و عدم انتشار اوراق مشارکت . (در مواقع ضروری ،مجموع این نوع قرضها نباید بیش از هشت درصد از بودجه هر سال را تشکیل دهد).
– دایر نمودن و توسعه سیستم تخلف یابی و فعال شدن کمیسیون ماده ۷۷ برای وصول مطالبات به شرط رعایت پنج بند زیر.
– با توجه به عدم وجود نقدینگی در شهروندان در دوره حاضر، فلذا پیشنهاد میگردد وصول مطالبات از اشخاص با لحاظ نمودن شرایط عمومی و خصوصی هر یک ازشهروندان و بدهکاران و مودیان ( با اخذ مصوبات لازم از شورای اسلامی شهر) به خوبی رعایت شود.
– عدم برخورد قضایی و اجراییات جهت وصول مطالبات.
– انجام تقسیط بلند مدت مطالبات حتی تا ۷۲ ماه و رده بندی مطالبات بصورت پلکانی نزولی یا صعودی حسب وضع حال هر شهروند بگونه ای که در پرداختها دچار چالش نگردد.
– فرمولاسیون منعطف در وصول مطالبات به نفع شهروند . در وصول مطالبات ، موضوع مهم و اساسی رعایت وضع و حال هر بدهکار یا مودی میباشد فلذا باید سیستم وصول مطالبات به گونه ای باشد که حسب وضع مالی و قدرت پرداخت هر شهروند یا موسسه نسبت به فرمول بندی نحوه وصول مطالباتش اقدام نمود و هر پرونده نسبت به پرونده دیگر عموما فرمول متفاوتی خواهد داشت . اجرای صحیح وبهینه این روش تاثیر معجزه آسا یی در شهرداری شما خواهد داشت .
– برنامه های تشویقی برای شهروندان جهت خوداظهاری تخلفات ساختمانی جدید و قدیم و اعمال تخفیف برای پرداختهای نقدی.
– عدم شروع پروژه جدید قبل از اتمام پروژه های در حال ساخت.
– توسعه روشهای غیر نقدی اعم از تهاتر و … برای وصول مطالبات و یا پرداخت به پیمانکاران ونیز استفاده از این روش برای پرداخت بدهی های شهرداری به ارگانها، سازمانها و اشخاص با رعایت مقررات مربوطه و اخذ مجوز های لازم.
ب) راهکارهای بلند مدت:
– ایجاد و توسعه ساختار اقتصادی در چارت سازمانی شهرداری ها.
– تهیه و تدوین و اجرایی نمودن مقررات لازم در حوزه اقتصادی .
– آموزش مدیران و کارکنان برای توسعه امور اقتصادی در شهرداری.
– مطالعه علمی در خصوص درآمدهای پایدار در هر شهر و برنامه ریزی برای اجرایی کردن آن .(تاکنون که اقدام اساسی در این مورد نشده است امیدواریم این بار اقدام شود).
ج) راهکار ویژه:
راهکار ویژه برای شهرداریها برای اینکه بتوانند ( در کنار اجرای راهکارهای بند الف فوق الذکر برای نگهداشت وضع موجود) ، اقداماتی را نیز در جهت توسعه و عمران بیشتر شهر بردارند برقراری سیستم سرمایه گذاری مشارکتی در شهرداری میباشد بدین نحو که با برقراری بهینه این سیستم خواهند توانست موارد زیر را علاوه بر کمک به توسعه شهر خویش برای اقتصاد کشور نیز موثر باشند:
– ایجاد رونق نسبی در بخش ساخت و ساز شهری ( پروژه های ویژه شهرداری).
– جذب سرمایه های بومی از اقتصاد سوداگری به اقتصاد تولید محور با محوریت توسعه شهر.
– کمک به پایداری اشتغال و ایجاد فرصتهای شغلی جدید.
– افزایش تولید ملی در کشور.
– زمینه سازی و تمرین برای شهرداریها برای ورود به گامهای بعدی سیستم سرمایه گذاری با محوریت سرمایه گذاری خارجی در سالهای آتی .
نحوه برقراری سیستم سرمایه گذاری در شهرداریها طی کارگاههای آموزشی برای شهرداریها برگزار میگردد اطلاعات تکمیلی را میتوانید از دبیرخانه کمیته سرمایه گذاری کلانشهرهای کشور دریافت نمایید.
تحلیل حاضر: خلاصه ای از همایش استراتژیهای سرمایه گذاری در سال ۹۳ – دانشگاه صنعتی شریف- داود ندیم.