مدرسه سرمايه گذاري و مشارکت داود ندیم
مدرسه سرمایه گذاری در نظر دارد هر هفته به یک پرسش اساسی در زمینه سرمایه گذاری پاسخ دهد. با راه اندازی این سرویس جدید تمامی علاقه مندان می توانند سوالات خود را در خصوص مباحث سرمایه گذاری و مشارکت مطرح بفرمایید تا از طریق اساتید مدرسه پاسخ داده شود.
فرمول همسنگ سازی یا تراز مناقصات و فراخوانها
EPC و یا EPCC و یا EPCF ویا EPCCF چیست ؟
۱- طراحی ، تهیه و احداث ( EPC )
۲- طراحی، تهیه ، احداث و راه اندازی ( EPCC )
۳- طراحی ، تهیه ، احداث و تامین مالی ( EPCF )
۴- طراحی، تهیه ، احداث ، راه اندازی و تامین مالی ( EPCCF )
عبارات انگلیسی به شرح زیر است :
Engineering .Procurement .
Construction .Commissioning .
Finance.
EPC ویا EPCC
یکی از روشهای پیمانکاری است که درآن پیمانکار باتامین مالی کارفرما نسبت بانجام پروژه ای اقدام مینماید .
مثال : شهرداری از طریق مناقصه اقدام به واگذاری یک پروژه مینماید و حسب کارکرد پیمانکار، صورت وضعیتهای تایید شده آن را پرداخت مینماید .( پیمانکار ، کار میکند و شهرداری یا کارفرما پول میدهد . همان پیمانکاری رایج ) .
اما EPCF ویا EPCCF یک روش سرمایه گذاری مشارکتی زیر مجموعه PPP میباشد . در این روش مشابه روش پیمانکاری تمام امور را پیمانکار انجام میدهد اما تامین مالی از سوی کارفرما نیست بلکه خود پیمانکار نسبت به تامین مالی اقدام مینماید .بعد از احداث پروژه آن را تحویل کارفرما میدهد و کارفرما نسبت به بهره برداری از آن اقدام مینماید. از روز افتتاح پروژه یک مدتی را دوره تنفس اعلام مینمایند مثلا شش ماه یا یکسال( توافقی است ) بعد از آن دوره بازپرداخت اقساط ( توافقی است معمولا بین پنج تا ده سال ) از سوی کارفرما به پیمانکار( در واقع سرمایه گذار) شروع میشود .
در این روش ، کارفرما یا سرمایه پذیربه ازای تامین مالی انجام گرفته، نسبت به ارائه ضمانت معتبر اقدام مینماید . این ضمانت نامه هم میتواند خود پروژه باشد هم میتواند املاک و دارایی دیگر و هم ضمانت نامه بانکی باشد( باز بر اساس نص صریح ماده ده قانون مدنی تمام موارد آن توافقی وقیمت گذاریها هم یا بر اساس فهرست بهاء یا هیات کارشناسی رسمی دادگستری میباشد) .
مثال : یک شهرداری میخواهد در زمین خود یک هتل پج ستاره احداث نماید .
با استفاده از این روش:
( آورده شهرداری عبارت خواهد بود از زمین و پروانه وضمانت پرداخت ) .
( آورده شریک یا سرمایه گذار هم صفر تا صد طراحی و تهیه و احداث و همچنین تامین مالی ) .
خود پروژه نیز میتواند ضمانت پرداخت باشد. بعد از افتتاح هتل، پروژه به شهرداری تحویل میشود و شهرداری از آن بهره برداری مینماید. یک دوره تنفس از قبل توافق میشود و بعد از آن از محل کارکرد هتل نسبت به بازپرداخت سرمایه و سود اقدام میشود و النهایه تسویه حساب شده و ضمانت های شهرداری عودت داده میشود .
☘️ می بینید که میشود بدون داشتن یک ریال پول ، صاحب یک هتل پنج ستاره شد .( این یعنی مدیریت بی پول ) . شهرداریها میتوانند پروژه های متعدد خود را ازجمله : ایستگاههای قطار شهری ، خطوط مترو و تراموا ، شهربازی ، کارخانجات بازیافت پسماند ، پایانه های مسافربری و … را با استفاده از این روش و دهها روش مشارکتی دیگر واگذار نمایند .
روش سرمایه گذاری مشارکتی R.O.L.T چیست؟
یکی از روشهای سرمایه گذاری مشارکتی از خانواده مشارکتهای موقت یاغیردایم و زیر مجموعه PPP میباشد.
R.O.L.T مخفف عبارات زیر است :
R=Restoration = بازسازی یا نوسازی
O=Operation = بهره برداری
L= Lising= اجاره
T= Transfer = انتقال یا تحویل
روش R.O.L.T (بازسازی ، بهره برداری ، اجاره ، تحویل ) .مشابه روش B.O.L.T ( ساخت ، بهره برداری ، اجاره ، تحویل ) میباشد.
مثال : چنانچه پروژه ای نیاز به بازسازی و نوسازی داشته باشد از طریق این روش میتوان بازسازی نمود ، بدین نحو که وضع موجود پروژه بعنوان آورده طرف اول ( میزبان یا مالک) میباشد و تامین مالی وسرمایه گذاری برای نوسازی و بازسازی از سوی طرف دوم( مهمان یا سرمایه گذار یا شریک یا طرف مشارکت ) تامین میشود و مجوزها و سایر عناصر مشارکت نیزبصورت توافقی بعنوان آورده ی یکی از طرفین مشارکت لحاظ شده وبا استفاده از فرمول روش B.O.T یا B.O.L.T یا فرمول روش EPCF یا سایر فرمولهای مرتبط نسبت به محاسبات وبرآورد مالی اقدام شده و سهم طرفین، احصاء میشود.
مصداق : وراث یک خانواده ای دارای یک باب حیاط با ساختمان تاریخی میباشند ( اعم از ثبت شده یا نشده ) این ساختمان نیاز به بازسازی برای بهره برداری دارد. به روش R.O.L.T یک شخص حقیقی یا حقوقی داخلی یا خارجی بعنوان سرمایه گذارانتخاب میشود ، کلیه هزینه ها ی نوسازی و بازسازی را تامین و عملیات بازسازی را اجرا مینماید ودر قبال هزینه های سرمایه گذاری خود ، به مدت معین ازاین ساختمان بعنوان رستوران یا گالری هنری یا هتل یا هر کاربری مطابق مجوزهای ماخوذه بهره برداری مینماید ودر مدت بهره برداری نیز رقم ثابتی را به طرف اول یا مالک پرداخت مینماید . بعد از اتمام دوران بهره برداری و استحصال سود و اصل سرمایه خویش، کل مجموعه را به مالک برمیگرداند . چون سهم مالک بصورت رقم ثابت و اجاره پرداخت میشود فلذا R.O.L.T میباشد اگر در همین شیوه ، سهم مالک بصورت درصدی از سود یا درصدی ازدرآمد موضوع بهره برداری پرداخت شود اسم روش R.O.T خواهد بود .
فرمول ساده و ابتدایی این روش:
طول دوران مشارکت از طریق فرمول زیر بدست میآید:
کل هزینه هایی که از طریق سرمایه گذاربه پروژه آورده میشود را محاسبه نموده وسود سالانه پروژه را برآن تقسیم مینماییم و نتیجه را در یک و نیم ضرب مینماییم عدد حاصل، طول دوران مشارکت است .
برای محاسبه سودسالانه پروژه نیز ابتدا درآمدهای فرضی سالانه پروژه را درزمان بهره برداری تخمین زده و پیش بینی مینماییم و سپس هزینه های سالانه پروژه را محاسبه مینماییم واز تفاضل آنها، عدد حاصل، سود پروژه است . (البته درصد و یا اجاره پرداختی به مالک نیز باید جزو هزینه های سالانه محاسبه شود .).
محاسبات این روش از طریق نرم افزارهای دیگر از جمله نرم افزار کامفار نیز قابل محاسبه میباشد ولی توصیه میشود در اقتصاد فعلی ایران از همان روش فوق استفاده شود .
روش R.O.L.T انواع مختلفی دارد (حداقل پانزده نوع ) که حسب نوع آورده ها، نحوه بهره برداری ، نحوه تحویل در اتمام قرارداد، تقسیم بندی میشوند .
جزییات بیشتر راجع به سایر روشهای سرمایه گذاری مشارکتی در کتاب ” گنج پنهان” – تالیف استاد داود ندیم ، پدر سرمایه گذاری شهری ایران – انتشارات شهرداری اورمیه – سال۱۳۹۴ آمده است .
این روش جزو روشهای موقت یا غیر دایم بوده و مالکیت از مالک به سرمایه گذار منتقل نمیشود .
شهرداریها میتوانند نوسازی و بازسازی اماکن موجود از قبیل: ترمینال ، کشتارگاه ، ورزشگاهها ، پارکها ، ساختمانهای خدماتی، سرویسهای بهداشتی، ایستگاههای اتوبوس ، اتوبوسها ، ایستگاههای قطار شهری ، زمینهای چمن مصنوعی ، فرهنگسراها ، کتابخانه ها ،تالارها و سالنهای همایش و دهها مورد دیگر که نیاز به بازسازی داشته باشند از طریق این روش وبا سرمایه بخش خصوصی اقدام نمایند .
سازمان میراث فرهنگی ، صنایع دستی و گردشگری کشور( صندوق احیاء) از این روش برای بازسازی و نوسازی خانه های قدیمی استفاده مینماید.
شرط لازم این است که خود پروژه قابلیت درآمدزایی داشته باشد.
نکته : مدیرانی که فکرمیکنند بدون داشتن پول نمیتوان کاری نمود بدانند که با این روش میتوانند بدون داشتن بودجه واعتبار و پول ،دهها پروژه را راه اندازی نمایند و موجبات درآمد زایی برای خود مجموعه و سرمایه گذار و ایجاد رفاه برای شهروندان و موجبات رونق اقتصادی در شهرشان شوند.
اجرای هر پروژه شهری موجب تحرک اقتصادی حداقل برای شصت صنف در آن شهر میگردد .
بامید روزی که چنین سیستمها، روشها ، ساختارها وفکرها در مجموعه های بخش خصوصی، تعاونی ،عمومی، دولتی و شهرداریها بوجود آید واجرایی شود . مطمئن باشید که با جیب خالی هم میتوان پروژه اجرا نمود ، فقط با این روش میتوان میلیاردها تومان پروژه را اجرایی نمود .
فرق تهاتر با مشارکت چیست ؟
اگر مابه ازای طلب ،سهم یا حق و حقوق طرف مقابل از محل خود پروژه تامین شود ” مشارکت” است و چنانچه از محل غیر خود پروژه تامین شود ” تهاتر” است .
مثال ۱ : یک شرکت با شهرداری قصد انعقاد قرارداد احداث پل عابر پیاده دارند . اگر مابه ازای هزینه های انجام یافته توسط شرکت از خود پروژه مثلا مغازه زیر پله یا سطح تبلیغات پیشانی همان پل در نظر گرفته شود این قرارداد یک قرارداد مشارکتی است ولی چنانچه مابه ازای هزینه های شرکت از محل دیگری ” غیر از خود پروژه ” تامین شود تهاتر است . همچنین اگر ما به ازای هزینه های شرکت بیش از پنجاه درصد از خود پروژه تامین شود و مابقی از سایر محلها باز هم مشارکت است .
مثال ۲: یک شرکت با شهرداری قصد احداث پل روگذر ماشین رو را دارند شهرداری برای جبران هزینه های احداث از محل دیگری مغازه یا ملک یا پروانه شناور یا هر امتیاز دیگری را به شرکت واگذار می نماید این قرارداد یک قرارداد پیمانکاری بوده و حالت تهاتر دارد و مشارکت نیست . ولی چنانچه در زیر همان پل روگذر، واحد تجاری یا در روی همان پل سطح تبلیغاتی یا ترکیبی از آن دو واگذار شود این قرارداد یک قرارداد مشارکتی است .
مثال ۳: شهرداری در نظر دارد آسفالت چندین خیابان را به شرکتی واگذار نماید و در ازایش تبلیغات یا امتیاز یا ملک واگذار نماید این موضوع ” تهاتر ” است . ولی اگر تبلیغات بر روی آسفالت در همان پروژه انجام گیرد مشارکت است . مثال ۴ : شهرداری در نظر دارد بابت تامین و کاشت هزاران اصله درخت در سطح شهر،امتیاز یا ملکی را واگذار نماید چنانچه این امتیاز در داخل پروژه باشد مشارکت است و الا تهاتر است . اگر سطح تبلیغاتی یا امتیاز غرفه در روی سطح پارکی باشد که درختانش را به روش فوق عمل نموده اند مشارکت است ولی اگرهمان امتیازات در پارک دیگری که جزو پروژه نبوده تامین شود تهاتر است .
فرمول محاسبه طول دوران مشارکت در روش سرمایه گذاری مشارکتی B.O.T چیست ؟
در این روش از سه عنصر مشارکت ( یعنی محل ، مجوزها ، ساخت ) فقط آورده سرمایه گذار ( یا میهمان) که همان عنصر ساخت است قیمت گذاری میشود .
فرمول چنین است :
۱٫۵ * سودسالانه پروژه / حجم سرمایه گذاری = طول دوران مشارکت در B.O.T حجم سرمایه گذاری: کل آورده سرمایه گذار بابت ساخت و تکمیل و تجهیز پروژه است .
سود سالانه : از تفاضل درآمدهای سالانه پروژه با هزینه های سالانه پروژه بدست می آید .
۱٫۵ = حداقل ضریب B.O.T دراقتصاد فعلی ایران است که در برخی پروژه ها ( بر اساس IRR پروژه ) تا ۲ نیزمیتواند افزایش یابد .
مثال : شهرداری در نظر دارد قسمتی از پارک جنگلی شهر را برای ایجاد شهربازی روباز به سرمایه گذار به روش واگذار نماید با استفاده از داده های پیش بینی شده محاسبات لازم را بانجام برسانید و طول دوران مشارکت را مشخص نمایید .
– عرصه پروژه ۴۰۰۰ مترمربع
– حجم سرمایه گذاری سرمایه گذار( خرید و نصب دستگاهها ، خرید و نصب انشعابات، محوطه سازی و …) دو میلیارد وچهارصدمیلیون تومان
– درآمدهای سالانه ( بلیط ورودی ، بلیط دستگاهها ، اجاره بوفه ، امتیازتبلیغات و …با احتساب ایام کارکرد بر اساس اقلیم منطقه) پانصد میلیون تومان
– هزینه های سالانه ( پرسنلی ، مصارف انشعابات، بیمه ، پانزده درصد سهم شهرداری از درآمدها ،و ….) دویست میلیون تومان .
– جواب :
۱۲ سال=۱٫۵ * ۳۰۰/۲۴۰۰=طول دوران مشارکت
برای کسب اطلاعات بیشتر به وب سایت www.nadimiran.ir ویا کتاب ” گنج پنهان ” تالیف استاد داود ندیم مراجعه شود .
انواع فراخوان سرمایه گذاری مشارکتی و کیفیت آنها چگونه است ؟
اسناد فراخوان سرمایه گذاری یکی از اجزای تشریفات قانونی برای انتخاب سرمایه گذار است که نحوه اجرا آن بر اساس شیوه نامه مدون سرمایه گذاری هر شهرداری است که باید به تصویب شورای اسلامی شهر مربوطه رسیده باشد( ویا در صورت وجود سازمان سرمایه گذاری بر مبنای اساسنامه و آئین نامه مالی سازمان است ) . فراخوانهای سرمایه گذاری به سه دسته کلی تقسیم می شوند:
الف: فراخوان عمومی،که عبارتست از اعلام عمومی جهت جذب سرمایه گذار از طریق درج در روزنامه های کثیرالانتشار و یا رسانه های گروهی و یا هر طرق دیگری که به تصویب هیات عالی سرمایه گذاری و مشارکت سیده باشد.
ب: فراخوان محدود، که عبارتست از اعلام محدود برای جذب سرمایه گذار از طریق ارسال دعوت نامه کتبی حداقل برای سه نفر و حداکثر پنج نفر از افراد حقیقی و حقوقی واجد شرایط لازم برای سرمایه گذاری در پروژه مشارکتی مورد نظر
ج: ترک فراخوان، که عبارتست از انتخاب مستقیم سرمایه گذار که لازم است حتما به تائید شورای اسلامی شهر رسیده باشد.
* لازم به ذکر است در روشهای مشارکتی اعم از مشارکت مدنی و مشارکت عمومی-خصوصی که مشارکت در املاک و دارایی های است، انجام تشریفات قانونی فراخوان لازم است و روش آن به تشخیص هیات عالی سرمایه گذاری و تصویب شورای اسلامی شهر الزامی خواهد بود.
*نکته حائز اهمیت دیگر اینکه برگزاری هر یک از فراخوان های فوق الذکر می تواند علاوه بر جذب سرمایه گذار، بمنظور شناسایی ایده سرمایه گذاری هم صورت پذیرد.
* فراخوان عمومی و محدود هریک می تواند بصورت اعلام درصد پایه(اعلام درصد سهم الشرکه شهرداری یا شریک بعنوان درصد پایه سرمایه گذاری) و یا بدون اعلام درصد پایه ( و درخواست از سرمایه گذار جهت محاسبه و پیشنهاد درصد سهم الشرکه طرفین)صورت پذیرد.
ارکان اصلی اسناد فراخوان نیز شامل آگهی فراخوان، شرایط عمومی و شرایط خصوصی شرکت در فراخوان می باشد.
در انتها لازم به ذکر است که در فرایند سرمایه گذاری که برگزاری فراخوان نیز جزئی از آن است، گام اول مشارکت، همیاری و همکاری شهروندان، فعالین بخش خصوصی، شهرداری، شورای اسلامی شهر و نهادهای حاکمیتی است که همانند حلقه های زنجیر، به هم وابسته است و پیش نیاز سرمایه گذاری در هر شهری است وبا مشارکت طیف گسترده حلقه های زنجیر در این کارگاه بنظر می رسد سیستم مدیریت شهری بجنورد از این مهم برخوردار است و این موضوع در کنار جاذبه های خاص این شهر، فرصتی مهم برای ورود سرمایه گذاران می باشد .
( این جواب توسط خانم مهندس متین عاشوری از اساتید مدرسه سرمایه گذاری ارائه شده است. )
